Náhrada za uvolnění bytu

Náhrada za uvolnění bytu

Ing. Ivan Macháček

Následující text se zabývá problematikou nájmu bytu nebo jednotky, a to především z daňového hlediska. Po nezbytném úvodním právním rozboru je pozornost věnována především daňovému pohledu náhrady za uvolnění bytu, a to jak na straně nájemce, tak na straně vlastníka bytu (jednotky).

 NahoruPrávní řešení nájmu bytu a nájmu domu v NOZ

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále NOZ), obsahuje řešení nájmu bytu a nájmu domu v ustanoveních § 2235 až § 2301 NOZ. Právní řešení skončení nájmu je předmětem § 2285 až § 2296 NOZ. Výpověď nájmu vyžaduje vždy písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.

Nájemce může dle § 2287 NOZ vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

Pronajímatel může dle § 2288 odst. 1 NOZ vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době za následujících podmínek:

1. poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,
2. je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
3. má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo
4. je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

Pronajímatel může dle § 2288 odst. 2 NOZ vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že:

1. má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,
2. potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

Pronajímatel uvede výpovědní důvod ve výpovědi. Dal-li pronajímatel nájemci výpověď z některého z důvodů uvedených v § 2288 odst. 2 NOZ, je povinen nájemci byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu, nevyužil-li byt do jednoho měsíce od jeho vyklizení nájemcem k účelu uvedenému jako výpovědní důvod. Tato lhůta neběží po dobu potřebnou k úpravě bytu, bylo-li s úpravou započato nejdéle do dvou týdnů po vyklizení bytu a je-li v ní řádně pokračováno.

Nájemce má podle znění § 2290 NOZ právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, a to do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

Pokud poruší nájemce svou povinnost související s nájmem bytu zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel podle znění § 2291 NOZ právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. Neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.

 NahoruDaňová právní úprava

 NahoruDaňové řešení na straně nájemce a na straně vlastníka

Pro vlastníka bytu nebo jednotky se jeví jako výhodný postup vedoucí k uvolnění bytu nebo jednotky poskytnutí tzv. odstupného. Při takovémto řešení může dojít na jedné straně k osvobození získané náhrady za uvolnění bytu nebo jednotky od daně z příjmů fyzických osob u původního nájemce (fyzické osoby) při respektování podmínek uvedených v § 4 odst. 1 písm. v) ZDP a na druhé straně u vlastníka bytu nebo jednotky k zahrnutí poskytnuté náhrady za uvolnění bytu nebo jednotky do daňově uznatelných nákladů za podmínek uvedených v § 24 odst. 2 písm. za) ZDP.

V ustanovení § 4 odst. 1 písm. v) ZDP se uvádí, že od daně z příjmů fyzických osob je osvobozen:

• příjem získaný formou nabytí vlastnictví k jednotce, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, jako náhrady za uvolnění bytu nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a dále

• náhrada (odstupné) za uvolnění bytu nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, vyplacená uživateli této jednotky nebo bytu za podmínky, že poplatník náhradu (odstupné) použil nebo použije na uspokojení vlastní bytové potřeby nejpozději do 1 roku následujícího po roce, v němž náhradu (odstupné) přijal; tento příjem je osvobozen i v případě, že částku odpovídající náhradě (odstupnému) vynaložil na obstarání vlastní bytové potřeby v době 1 roku před jejím obdržením; přijetí náhrady (odstupného) oznámí poplatník správci daně do konce zdaňovacího období, ve kterém k jejímu přijetí došlo; nedojde-li ke splnění podmínek pro osvobození náhrady (odstupného), je tento příjem příjmem podle § 10 ZDP v posledním zdaňovacím období, ve kterém mohly být podmínky pro osvobození splněny.

Zákonem č. 170/2017 Sb. je zdůrazněno, že se musí jednat o vynaložení přijaté náhrady (odstupného) za uvolnění bytu nebo jednotky na obstarání vlastní bytové potřeby. Rovněž je tímto zákonem do tohoto ustanovení ZDP doplněno zdanění poskytnuté náhrady (odstupného) dle § 10…